Infos zu Eigenheim, Mietwohnung, Hausrat

Bei Trennung und Scheidung treten zahlreiche Fragen zum Eigenheim auf: Welcher Ehegatte darf in den eigenen 4 Wänden verbleiben? Wer trägt zukünftig die Kosten der Immobilienfinanzierung? Ist es besser das Haus zu verkaufen oder zu behalten? Droht die Zwangs- oder Teilungsversteigerung?

Generell gilt, diese Fragen frühzeitig zu klären, am Besten zeitnah mit der Trennung oder schon davor. Einverständliche Lösungen zur gemeinsamen Immobilie können jederzeit in einer Scheidungsfolgenvereinbarung geregelt werden. Neben Umfinanzierungen kann es sich z.B. anbieten, dass ein Ehegatte auf seinen Ehegattenunterhalt und/oder auf Zugewinnausgleich verzichtet, um dafür das Haus behalten zu können. Diese Lösung kommt dann gerne zum Tragen, wenn auch die Kinder mit dem betreuenden Elternteil ihre gewohnte Umgebung behalten sollen. Das Spektrum an Vereinbarungen ist vielfältig und sollte zuvor mit einem Rechtsanwalt besprochen werden. 

Haben beide Ehegatten die Immobilie gemeinsam gekauft, so sind sie hälftig oder anteilig Miteigentümer an dem Grundstück mit Haus oder an der Eigentumswohnung. Meistens wird ein Ehegatte im Zuge der Trennung nachgeben und ausziehen. Denkbar ist aber auch, dass sich die Ehegatten zunächst innerhalb der eigenen 4 Wände räumlich trennen. Dies geschieht dergestalt, dass die Räume untereinander aufgeteilt werden und jeder sein eigenes Schlafzimmer bezieht. Gemeinsame Versorgungsleistungen (Waschen, Bügeln, Einkaufen und Kochen) finden nicht mehr statt, jeder Ehegatte versorgt sich selbst. Lediglich die getrennte Nutzung von Gemeinschaftsräumen (Küche, Bad) ist während der Trennungsphase unschädlich. Kommt es bei der Trennung innerhalb der eigenen Immobilie zu verbalen und/oder körperlichen Auseinandersetzungen, ist auch ein Antrag bei Gericht auf Wohnungszuweisung möglich, d.h., der störende Ehegatte kann aus der gemeinsamen Immobilie verwiesen werden.

Die Kosten und Lasten der Immobilienfinanzierung laufen auch nach einer Trennung oder Scheidung weiter. In der Regel ist der Darlehensvertrag bei einer gemeinsamen Immobilie von beiden Ehegatten unterzeichnet. Deshalb müssen auch beide Ehegatten als Gesamtschuldner den Hauskredit abzahlen. Auch derjenige Ehegatte, der ausgezogen ist, bleibt weiterhin gegenüber der Bank zur Zinszahlung und Darlehenstilgung verpflichtet. Dies gilt auch dann, wenn nur ein Ehegatte allein den Darlehensvertrag unterzeichnet hat und ausgezogen ist. Er bleibt gegenüber der Bank in der Pflicht. Werden die monatlichen Darlehensraten nicht mehr bedient, droht von Seiten der Bank die Einleitung der Zwangsversteigerung. 

Nach der Trennung und vor der Ehescheidung kann die Immobilie grundsätzlich nur dann verkauft werden, wenn beide Ehegatten dem Verkauf zustimmen. Dieser Grundsatz gilt unabhängig davon, ob beide Ehegatten Eigentümer sind oder die Immobilie nur einem Ehegatten gehört. Nach Eintritt der Rechtskraft der Scheidung kann jeder Ehegatte von dem anderen die Zustimmung zum Verkauf verlangen. Wird die Zustimmung nicht erteilt, kann beim Amtsgericht Antrag auf Teilungsversteigerung gestellt werden. 

Sind die Eheleute zu je 1/2 Miteigentümer der Immobilie, wird der um die Verbindlichkeiten (Schulden) bereinigte Kaufpreis hälftig unter ihnen aufgeteilt. Die dem Miteigentumsanteil entsprechende Aufteilung des Kaufpreises gilt unabhängig davon, wie viel Eigenkapital jeder Ehegatte beim Kauf aufgebracht hat bzw. wer das Immobiliendarlehen während der Nutzungszeit tilgte. Möglich ist aber, dass der sich an der Finanzierung nicht beteiligende Ehegatte zum Zugewinnausgleich verpflichtet ist. 

Wenn finanziell möglich, ist es häufig vorteilhafter, wenn ein Ehegatte seinen Miteigentumsanteil auf den anderen überträgt und dieser das Haus zu Alleineigentum erhält. Hier wird sich der übernehmende Ehegatte verpflichten müssen, den übertragenden Ehegatten von den Zins- und Tilgungsraten freizustellen. Ferner muss er dem anderen Ehegatten nach Abzug der Schulden den hälftigen Wert als Ausgleich bezahlen. 

Muss die Immobilie verkauft werden, weil kein Ehegatte den anderen ausbezahlen kann und/oder die komplette Zins- und Tilgungsrate übernehmen kann, empfiehlt sich die Veräußerung auf dem freien Markt. Teilungsversteigerungen erzielen in der Regel deutlich niedrigere Verkaufserlöse. 

 

Leben die Ehegatten in einer gemieteten Wohnung oder einem gemieteten Haus, wird sich im Zuge der Trennung und Scheidung ebenfalls die Frage stellen, wer im bisherigen Domizil verbleibt bzw. ob dieses aufgegeben wird.  Ferner sind die hiervon betroffenen Auswirkungen auf den Mietvertrag zu klären.

Üblicherweise wird ein Ehegatte aus der gemieteten Wohnung im Zuge der Trennung ausziehen oder die Ehegatten verständigen sich gemeinsam darauf, die gemietete Immobilie aufzugeben und das Mietverhältnis zu kündigen. Möglich ist während der Trennungsphase auch, dass sich die Ehegatten innerhalb der gemieteten Wohnung räumlich trennen und die zur Verfügung stehenden Wohnräume untereinander aufteilen. Jedoch wird spätestens mit der Scheidung eine Lösung herbeizuführen sein, was mit der Mietwohnung passiert. 

Wurde der Mietvertrag über die Ehewohnung von beiden Ehegatten unterschrieben, haften auch beide Ehegatten gesamtschuldnerisch gegenüber dem Vermieter auf Zahlung der Miete sowie der Durchführung eventueller Instandsetzungsarbeiten und Schönheitsreparaturen im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses. In der Regel kann das Mietverhältnis mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten beendet werden.

Will ein Ehegatte die angemietete Ehewohnung auch nach Trennung und Scheidung behalten, gilt für den anderen Ehegatten folgendes zu beachten: der ausziehende Ehegatte haftet gegenüber dem Vermieter bei einem gemeinsamen Mietverhältnis auch weiterhin für alle sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Ansprüche. Häufig ist dies nicht mehr gewünscht und der ausziehende Ehegatte will vor späteren unliebsamen Überraschungen geschützt sein. Hier sollte mit dem Vermieter Kontakt aufgenommen werden um ihn zu bitten, den ausziehenden Ehegatten aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Eine solche Vereinbarung sollte schriftlich getroffen werden. Stimmt der Vermieter dieser Bitte nicht zu, verbleibt nur die Möglichkeit der Kündigung durch beide Ehegatten. Der ausziehende Ehegatte hat gegenüber dem verbleibenden Ehegatten einen Anspruch auf gemeinschaftliche Kündigung der ehelichen Mietwohnung. Derjenige Ehegatte, der die Wohnung behalten möchte, muss dann seinerseits den Vermieter um Abschluss eines neuen Mietvertrages mit ihm selbst bitten. Möglich ist auch, dass die Ehegatten untereinander eine sog. Freistellungsvereinbarung schließen, wonach sich der verbleibende Ehegatte gegenüber dem ausziehenden Ehegatten im Innenverhältnis dazu verpflichtet, alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis alleine aufzubringen. Jedoch bleibt bei dieser Konstellation der ausziehende Ehegatte im Außenverhältnis gegenüber dem Vermieter weiterhin in der Haftung. 

 

Die frühere in der Hausratsverordnung geregelte Auseinandersetzung des Hausrats gibt es mit der Einführung des FamFG nicht mehr. Der Gesetzgeber bezeichnet die Auseinandersetzung der Haushaltsgegenstände nunmehr als Haushaltssachen. Können sich die Ehegatten über die Verteilung der zum Haushalt gehörenden Gegenstände (hierzu zählt die gesamte Wohnungseinrichtung, z.B. Möbel, Betten, Geschirr, Lampen, Haushaltsgeräte, Fernseher, Elektro- und Unterhaltungsgeräte, Bücher, Wäsche) nicht einigen, kann das Familiengericht auf Antrag eines Ehegatten die Haushaltsgegenstände zuteilen. Das Verfahren bestimmt sich nach den §§ 200 ff. FamFG, die Anspruchsvoraussetzungen sind während der Trennungsphase in § 1361a BGB und für die Scheidung in § 1568b BGB geregelt. 

Das gerichtliche Verfahren über die Verteilung der Haushaltsgegenstände ist häufig sehr aufwendig und auch oft in seinem Ausgang nicht eindeutig vorhersehbar. Denn das Familiengericht muss prüfen, ob der antragstellende Ehegatte auf die Nutzung der zur Überlassung und Übereignung herausverlangten Gegenstände zum Wohl der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten in stärkerem Maße angewiesen ist als der andere Ehegatte oder dies aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht. Ferner gibt es dann auch oft Streit darüber, ob der betroffene Haushaltsgegenstand überhaupt für den gemeinsamen Haushalt angeschafft und vielleicht nicht doch im Alleineigentum eines Ehegatten steht. Letztlich muss der Ehegatte, der den Gegenstand zu Alleineigentum zugeteilt bekommt, an den anderen eine angemessene Ausgleichszahlung entrichten. Streiten sich die Ehegatten über diese Voraussetzungen, kann das Verfahren in einer langwierigen und umfangreichen Beweisaufnahme enden, die im Falle der Gutachtenseinholung oft auf der Kostenseite auch nicht im Verhältnis zu den Werten der heraus verlangten Gegenstände steht.

Der bessere Weg ist es deshalb, wenn sich die Ehegatten im Zuge der Trennung und Scheidung über die Verteilung der Haushaltsgegenstände einigen. Eine solche Einigung ist formlos auch mündlich möglich. Es empfiehlt sich aber, eine schriftliche Liste mit einer Zuordnung zu jedem Ehegatten anzufertigen. Gelingt eine solche Einigung nicht, ist eine Mediation häufig die bessere Alternative zu einer streitigen Auseinandersetzung. 

Besonderheiten gelten für einen gemeinsamen Pkw. Hier kommt es auf die bisherigen Nutzungsverhältnisse an. Der Pkw ist ein Haushaltsgegenstand, wenn er der Familie überwiegend als Fortbewegungsmittel dient. Wird er ausschließlich von einem Ehegatten genutzt, z.B. für berufliche Fahrten, handelt es sich nicht um einen Haushaltsgegenstand. 

Keine Haushaltsgegenstände sind alle mobilen Sachen, welche zum persönlichen Gebrauch oder den individuellen Interessen nur eines Ehegatten bestimmt sind. Hier besteht kein familiärer Gemeinschaftsbezug.